3月那几天,42家房企,把北京土拍给整懵了。
全国各地的房企投拓人士,齐刷刷来到北京政务大厅5层。
(资料图片)
参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。
4月那几天,30多家房企,把上海土拍给整不会了。
先是“报价输错门”,又是“营业执照门”……
一猛子扎进去,都在争什么呢?
无非是俩字——净利润。
北京、上海这一轮推出的土地,净利润率都能在10%以上。
对“苦利润久矣”的房企来说,做不到不all in。
但其实,他们有点儿“土地刨食”了,没抬头看看天。
算过天津的土地净利润吗?
知道现在都多高了吗?
很多房企都没意识到——
天津调整地价后,形成新的地价体系。
算下来,房企拿地的净利润率,比以前高很多了。
随便举几个例子。
· 龙湖青云阙,楼面价1万8,精装小高层能卖到4万1。
· 金地水西印,楼面价1万3,洋房能卖到2万8左右。
· 中海时光之镜,楼面价2万,精装小高层能卖到4万2……
从这几个数字看出什么:
❶ 净利润率都能在10%以上。
算上建安成本、三费一税,能有10%以上的净利率润,是近几年的高值。
❷ 房地比超过2:1。
房地比,是指房价与地价的比值。
对于房企来说,当然越高越好,这也是他们前期地块筛选的重要指标。
全国70%的房企,房地比集中在2-3之间。
这几年天津新房不扛价,房地比能到2:1的,在房企眼中绝对是“上乘地块”。
前几年能拿到这样的地,鼻涕泡都乐出来了。
❸ 快进快出。
这几个有利润的盘,地块不大,卖的好,还卖的快。
龙湖青云阙、金地水西印,本来就500多套房子,预计下半年,这俩都尾盘了。
不仅有利润,还有流速。
这是房企再理想不过的状态了吧。
以前是什么状态?
就说在天津,净利润率能到5%就不错。
要是哪个盘做到10%以上的净利润,集团年会都得坐“上座”。
甚至2019年拿地站岗的,净利润率都是负的。
全国范围内都这样。
尤其是一线城市、强二线城市限价限的忒狠。
才有滨江戚老板的惊世名言——努力做到1-2%净利润。
搞房地产的,才这点净利润,都不如农夫山泉卖水的。
还干个毛线?不如存银行买个理财得了……
再加上2021年楼市急速冰冻,新房降价无法逃脱。
有数据表明,2021年以后,房企的净利润水平降到10%以下了。
去年最难,平均净利润为负,赔钱收场。
这就不难理解,看到北京、上海10%以上净利润时,房企如猛虎扑食,根本控制不了自己。
问题是,天津也能有这么高的净利润啊。
更关键的,不用费劲赌中签率。
摆上货架任你挑,甚至还能谈谈条件。
没错,天津的拿地环境,很宽松。
因为能拿地的房企太少了,土地市场也变成了“买方市场”。
房企很挑剔,拿地很谨慎。
都本着“宁可错过,也不拿错”的心态。
特别是利润方面,都有自己“铁的纪律”。
比如万科,去年就定下严格拿地标准,平均净利率必须在12%以上。
龙湖,严格执行“拿地毛利率高于20%,归属股东的净利率不低于12%”的要求。
据了解,房企对于在天津拿地的净利润,超过10%才考虑。
或者提一堆条件,有房企一口气提出13个条件。
卖地也是博弈。
本质上都是交易,与卖二手房没啥区别。
最近挂牌的几块地,测算完净利润,都不低。
体院西地块,能到15%;东孙台地块,能到10%;
东丽海河柳林地块,也能在7%以上……
又新明确了土地款问题,允许“分期付款”,一年内缴纳齐就行。
这都是向房企敞开大门。
有利润,也有确定性,还能分期付款。
天津土地市场,机会很显著。
现在很多房企都扎堆热点城市,央国企抢地杀红眼。
但都没看到天津的机会。
当然,不否认,房企在不同城市,对于利润率的容忍度大有差异。
在一线城市,哪怕不赚钱,有机会也要进。
要拿地覆盖率、要跑流量做规模。
在天津这样的城市,更注重的是利润。
眼下,天津拿地的净利润率,已算是较高水平了。
但若要让房企们积极进场,只能等。
等房企们在热点城市拿不到地,才会转战天津。
到了四季度,天津的土地市场会好很多。
惯性思维,大多数人都逃脱不了。
但真正有战略眼光的房企,善于做两件事:
逆周期拿地、错峰出行。