3月那几天,42家房企,把北京土拍给整懵了。

全国各地的房企投拓人士,齐刷刷来到北京政务大厅5层。


(资料图片)

参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。

4月那几天,30多家房企,把上海土拍给整不会了。

先是“报价输错门”,又是“营业执照门”……

一猛子扎进去,都在争什么呢?

无非是俩字——净利润。

北京、上海这一轮推出的土地,净利润率都能在10%以上。

对“苦利润久矣”的房企来说,做不到不all in。

但其实,他们有点儿“土地刨食”了,没抬头看看天。

算过天津的土地净利润吗?

知道现在都多高了吗?

很多房企都没意识到——

天津调整地价后,形成新的地价体系。

算下来,房企拿地的净利润率,比以前高很多了。

随便举几个例子。

· 龙湖青云阙,楼面价1万8,精装小高层能卖到4万1。

· 金地水西印,楼面价1万3,洋房能卖到2万8左右。

· 中海时光之镜,楼面价2万,精装小高层能卖到4万2……

从这几个数字看出什么:

❶ 净利润率都能在10%以上。

算上建安成本、三费一税,能有10%以上的净利率润,是近几年的高值。

❷ 房地比超过2:1。

房地比,是指房价与地价的比值。

对于房企来说,当然越高越好,这也是他们前期地块筛选的重要指标。

全国70%的房企,房地比集中在2-3之间。

这几年天津新房不扛价,房地比能到2:1的,在房企眼中绝对是“上乘地块”。

前几年能拿到这样的地,鼻涕泡都乐出来了。

❸ 快进快出。

这几个有利润的盘,地块不大,卖的好,还卖的快。

龙湖青云阙、金地水西印,本来就500多套房子,预计下半年,这俩都尾盘了。

不仅有利润,还有流速。

这是房企再理想不过的状态了吧。

以前是什么状态?

就说在天津,净利润率能到5%就不错。

要是哪个盘做到10%以上的净利润,集团年会都得坐“上座”。

甚至2019年拿地站岗的,净利润率都是负的。

全国范围内都这样。

尤其是一线城市、强二线城市限价限的忒狠。

才有滨江戚老板的惊世名言——努力做到1-2%净利润。

搞房地产的,才这点净利润,都不如农夫山泉卖水的。

还干个毛线?不如存银行买个理财得了……

再加上2021年楼市急速冰冻,新房降价无法逃脱。

有数据表明,2021年以后,房企的净利润水平降到10%以下了。

去年最难,平均净利润为负,赔钱收场。

这就不难理解,看到北京、上海10%以上净利润时,房企如猛虎扑食,根本控制不了自己。

问题是,天津也能有这么高的净利润啊。

更关键的,不用费劲赌中签率。

摆上货架任你挑,甚至还能谈谈条件。

没错,天津的拿地环境,很宽松。

因为能拿地的房企太少了,土地市场也变成了“买方市场”。

房企很挑剔,拿地很谨慎。

都本着“宁可错过,也不拿错”的心态。

特别是利润方面,都有自己“铁的纪律”。

比如万科,去年就定下严格拿地标准,平均净利率必须在12%以上。

龙湖,严格执行“拿地毛利率高于20%,归属股东的净利率不低于12%”的要求。

据了解,房企对于在天津拿地的净利润,超过10%才考虑。

或者提一堆条件,有房企一口气提出13个条件。

卖地也是博弈。

本质上都是交易,与卖二手房没啥区别。

最近挂牌的几块地,测算完净利润,都不低。

体院西地块,能到15%;东孙台地块,能到10%;

东丽海河柳林地块,也能在7%以上……

又新明确了土地款问题,允许“分期付款”,一年内缴纳齐就行。

这都是向房企敞开大门。

有利润,也有确定性,还能分期付款。

天津土地市场,机会很显著。

现在很多房企都扎堆热点城市,央国企抢地杀红眼。

但都没看到天津的机会。

当然,不否认,房企在不同城市,对于利润率的容忍度大有差异。

在一线城市,哪怕不赚钱,有机会也要进。

要拿地覆盖率、要跑流量做规模。

在天津这样的城市,更注重的是利润。

眼下,天津拿地的净利润率,已算是较高水平了。

但若要让房企们积极进场,只能等。

等房企们在热点城市拿不到地,才会转战天津。

到了四季度,天津的土地市场会好很多。

惯性思维,大多数人都逃脱不了。

但真正有战略眼光的房企,善于做两件事:

逆周期拿地、错峰出行。

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