下半年楼市走向定了！

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近日召开的中央政治局会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

短短数十字，确定了下半年房地产领域相关工作重点。而且，多项提法首次出现在中央政治局会议上，释放重要信号。此番会议明确下半年楼市四大重点方向。

首提“保交楼”

此次中央政治局会议首次强调“保交楼”。多位业内专家认为，这是楼市信心恢复的关键。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“保交楼”首次出现在中央重要会议上，也佐证了下半年，稳民生将占据房地产管理工作的首位。这彰显国家对于房地产行业管理的出发点，首先是民生保障。

近一个多月来，多地曝出楼盘“停贷”风波。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期继续好转，下半年房地产市场才能稳定恢复。她预计，后续各地相关“保交楼”举措及配套资金将加快落实。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，保交楼关乎社会民生稳定。确保项目有实质性复工，重建期房业主信心是关键。此次保交楼写入中央政治局会议文件具有极强的指示性和针对性，可以提振市场预期。值得注意的是，此前一周，银保监会已多次表态，超过10个城市也有保交楼相关方向性举措，预计下半年更多地方将会有进一步明确的解决方案，保障新房市场修复。

前置“稳定房地产市场”

此番会议将“稳定房地产市场”置于楼市相关表述的最前端。业内认为，这意味着稳定房地产市场是下半年调控工作的重中之重。

今年以来，尽管各地稳楼市政策频出，但房地产各项指标仍处于历史低位。据机构统计，2022年1月以来，全国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策，政策出台频次超550次。而据机构统计，重点100城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平，同比下降四成左右。

中银国际证券总裁助理徐高认为，当前我国内需偏弱的主要源头是房地产行业。特别是房地产投资增速在2021年下半年进入下行通道，至今未明显改观。

房地产业体量大、产业链长，能拉动上下游50多个行业。房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，以往重要会议往往将“房住不炒”放在首句，但这一次将“稳定房地产市场”前置，信号意义不言而喻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，楼市不稳定因素包括市场交易疲软、停工停贷风波、房企债务风险依然较大等。因此，稳定房地产市场的表述，意味着各地下半年要把稳定房地产作为核心目标和工作方向，即：要剔除影响房地产稳定的因素，促进房地产市场健康发展。

“用足用好政策工具箱”

如何稳定房地产市场，保交楼、稳民生？此番会议明确，要用足用好政策工具箱。

王小嫱表示，“用足用好政策工具箱”这一说法也是首次在中央政治局会议提出，意味着下半年各地政府要结合当地实际情况出台有效政策，加速稳定房地产市场。

政策工具箱当中有哪些工具？刘丽杰认为，政策工具箱里既会包含需求侧支持政策，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；后期更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。

在保交楼方面，李宇嘉表示，可能的措施有：筹集基金或发行专项债、将问题项目收购为保障房、企业破产重组、收并购盘活等。但他指出，这些方案或工具目前尚没有成熟的模式套用，地方要自行探索和推进使用，要推进“一盘一策”，涉及的主体谁生病谁吃药，谁出问题谁担责，绝不能等待国家救助、货币大放水来解决问题。

值得注意的是，此番会议强调，压实地方政府责任。严跃进表示，“保交楼”如何开展、由谁落实已经比较清晰了。大致包括地方党委和政府全局统领，商业银行等金融机构密切配合，房企等积极参与复工。不排除下半年中央和各金融部门如政策性银行等，会有新一轮的保交楼政策推出，在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极的进展。

“房住不炒”是底线

此番会议依然强调了“房住不炒”。刘丽杰认为，当前市场预期仍较弱的背景下，预计下半年地方支持性政策仍会进一步加码，但“房住不炒”仍是底线。刚性和改善性住房需求才是支持对象。

从市场走势来看，据中指研究院统计，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑。重点城市7月成交面积环比下降超13%，同比下降约27%，市场企稳仍需时间。

陈文静认为，下半年，各地需求端政策仍将继续改善。其中，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

不过，“因城施策”仍是政策推进的主要方式，政策不会一刀切地转向，而且一旦热点城市市场出现过热，仍会有相应紧缩措施出台。