半岛全媒体记者 李晓芳

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物企2022全年业绩颇受市场关注，诸葛数据研究中心基于重点52家上市物业公司的2022年报数据，经分析显示，2022年，物企通过持续提升服务质量、扩大管理规模等积极应对市场变动，营收表现较为稳健，但整体增速出现明显放慢的情形，且行业“增收不增利”持续加压，与此同时，物管行业的分化也正在加剧。不可否认的是，头部物企在行业资源的占据以及运营能力等方面不可小觑，预计强者恒强的局势仍会继续。

营收：

2022物企营收增速放缓，马太效应依旧明显

2022年，物业行业通过不断提升服务质量、扩大管理规模等积极应对市场变动，上市物企整体营业收入继续攀升，但整体增速明显放缓。根据诸葛数据研究中心选取的52家重点物业企业，2022年总营业收入达到2368.7亿元，同比上涨18.6%，较上年45.1%的同比增速下滑26.5个百分点。

2022年收入水平TOP10物企的总收入为1673.1亿元，占52家物企的比重为70.6%，相较于2021年上升3.5个百分点；收入水平TOP20的物企总收入为2017亿元，占52家物企总收入的比重为85.2%，相较于2021年同期扩大1个百分点。在部分物企仍然保持良好的增长势头以及较高的韧性下，行业整体营收实现稳步增长，与此同时，行业集中度也逐步提升，头部物企收入占比持续上升。

从各大物企的营业收入来看，碧桂园服务、万物云分别凭借413.7亿元、301.1亿元的营业收入位居一二。其次为雅生活服务，2022年实现153.8亿元的营业收入；绿城服务和保利物业紧随其后，分别营收148.6亿元和136.9亿元。与此同时，德商产投服务与宋都服务2022年营业收入较低，均不超3亿元。值得注意的是，碧桂园服务与万物云营收规模于52家物企总收入的占比均突破10%，且第一碧桂园服务与最后一位的德商产投服务收入相差154.8倍，物管行业的马太效应仍然凸显。

利润：

“增收不增利”压力加剧，毛利率下降成普遍现象

相比营业收入，净利润更能反映出一个企业的盈利能力。2022年物管行业整体盈利能力明显减弱，“增收不增利”局势进一步蔓延。

根据诸葛数据研究中心选取的52家重点物业企业，2022年净利润为140.4亿元，同比下滑44.4%，受地产行业影响，这是物企净利润增速首次出现负增长。毛利润为517.3亿元，同比微涨2.9%，涨幅较较上年收窄40.2个百分点，平均毛利率为21.7%，较2021年回落3.33个百分点。2022年物管行业增收不增利的压力加剧，主要系成本提升、房地产下行受母公司拖累以及收并购带来的成本摊销等方面的影响。

从各大物企的净利润来看，52家上市物企的平均净利润为2.7亿元，高于平均值的企业共有15家。从净利润增速来看，23家企业净利润实现正增长态势，29家出现下滑局面。其中，金茂服务以90.7%的较高增速领先各大物企；其次为佳兆业美好，增速为56.5%；建发物业增速位居第三，为56.2%。与此同时，远洋服务、浦江中国等29企业净利润下滑，而且其中不乏多家头部物企。

根据数据显示，52家上市物企平均毛利率为21.7%，高于平均值的企业有34个。从毛利率变化来看，下降成为了物管行业的普遍现象，2022年仅有5家物企毛利率上升，其余47家物企毛利率均呈现不同幅度的下降态势。

规模：

物企拓展步伐稳步迈进，独立程度略有上升

营收的增长离不开在管面积的扩张，2022年物企扩储脚步缓慢向前迈进。从选取的49家上市物企来看，根据数据显示，2022年49家物企在管面积超70亿㎡，同比上涨18.1%，较上年47.2%的同比涨幅下降29.1个百分点。整体来看，头部物企在管面积仍占据市场多数份额，但占比却略有回落，中小型物企的扩储步伐稍有加快。

从在管面积排行来看，与营业收入排行大致一致，碧桂园服务2022年在管面积为869百万㎡，稳居首位，万物云、保利物业位居在管面积第二、三位，分别为840百万㎡、576.1百万㎡。整体来看，基本全员都能保持稳步扩储的节奏，物企在管面积排行变动甚微。

从在管面积增速来看，49家物企中有46家在管面积较上年同期增加，21家增速超过平均值，7家增速超50%。其中，华润万象生活涨幅领跑，在管面积同比近乎翻倍。

在实现优质发展的进程中，不仅仅是追求规模的增长，还要提高企业的市场投拓能力。2022年多数物企逐步降低对母公司的依赖度以及加速提升自身的独立发展能力，体现在第三方项目的拓展步伐有所加快。根据数据显示，2022年31家物企第三方在管面积占比由2021年的59.4%提升至61.2%，上升了1.7个百分点。不可否认，第三方在管面积占比较高，也能在一定程度上减少来自关联方的风险。